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不動産取引の豆知識
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良い営業マンの判別法

不動産活用をすすめてくる営業マンは提案上手です。しかし、残念ながら、中にはあなたのためにならない営業マンもいます。不動産は専門家と素人の知識格差が大きいため、営業マンが売りたい商品を売るために、作ったシナリオにのってしまう前に、本当に自分にあっているかは自分で判断しなければなりません。
ここでは、簡単なやりとりで「あなたのためになる営業マンを見抜くポイントをご紹介します。

→ 1. 相続税対策に賃貸マンション建築を提案された場合

→ 2. 固定資産税対策に賃貸マンション建築を提案された場合

→ 3. マンションの建築費を「お安く致します」と言われた場合

 

 

判別法1:相続税対策に賃貸マンション建築を提案された場合

ともに60代のCさんご夫婦。西日本のある地方で畑5反ほどの専業農家を営んでいます。子供二人は既に独立、長男は東京で就職、昨年東京の女性と結婚し一生地元に戻る気はありません。長女も既に埼玉で結婚、子供もおり、今後もずっと相手先の両親と所沢の実家で同居するつもりです。
そんなAさんの周囲では相続税の話題が増えており、ずっと悩んでいたところ…

更地の上に賃貸居住用建築物(マンションなど)を建てると相続税評価額を引き下げる効果があります。
「マンションを建てて相続税対策を」というのが、建設業者の一般的な入口トークです。マンションを建設して相続税減税効果がどれくらい出るのかを知るためには、以下の項目を知る必要があります。

  1. 現在の相続財産はどれくらいか
  2. 法定相続人は誰か
  3. 土地の相続税評価額はいくらか
  4. 土地の借地権割合、借家権割合は何%か

ポイントは「あなたがどれくらいの建物を建てるのが相続税対策上良いのか」を把握した上での提案かどうかです。必要事項をきちんとヒアリングした上で、正しい試算をしてくれるかどうかが業者の見極めポイントです。



判別法2:固定資産税対策に賃貸マンション建築を提案された場合

南日本の某県庁所在地に住む40代のDさん。都心部から車で15分ほど下った区画整理地内に150坪ほどの更地を所有しています。
そろそろ仮換地も終了、固定資産税の上昇の懸念もあることから、その土地の活用に頭を悩ませていたところ…。

雑種地の上に賃貸居住用建築物(マンションなど)を建てると用途が住宅用地となり、固定資産税が更地評価の1/6、都市計画税が1/3に軽減されます。
「マンションを建てて固定資産税対策を」というのが、建設業者の一般的な入口トークです。しかし、建物を建てると建物にも固定資産税はかかってきます。
つまり、建物が収益を生まなければ逆に税負担が大きくなることもあります。大事なのは、建てたマンションが固定資産税などの支出以上に収益を生むかどうかです。

マンションを建設して固定資産税減税効果がどれくらい出るのかを知るためには、以下の項目を知る必要があります。

  1. 現在の固定資産税額はどれくらいか
  2. 土地の路線価や時価など
  3. 土地の広さ

ポイントとなるのは現在の固定資産税・都市計画税が試算できるか、今のトータルの収支とマンション建築後のトータルの収支を比較して出せるかどうかです。


判別法3:マンションの建築費を「お安く致します」と言われた場合

賃貸アパート建築など、土地活用の検討が進むと具体的な企画プランや工事費の話が出てきます。そのときに大事なのはまずその計画そのものが実現可能なものかどうかを慎重に検討しておくことです。

建設会社さんは、「建築にかかる費用」を積み上げて工事費を出してきます。でもあなたにとってより大事なのは、「そこから毎月いくら収入が生まれるのか」のはずです。いくらいい建物を建てても収支が赤字では意味がありません。まず必要とする手取り収入額を考えてみましょう。予想される設定家賃や自己資金、借入金利、返済期間等からみて、目標工事費はおおよそいくら程度にしなければならないか?

ただし「とにかく安ければいい」というものでもありません。建物グレードを下げれば取れる家賃もおのずと下がります。計画で設定した家賃を得るのに必要なグレード・設備・仕様のアパートを建設するにあたり無理のない工事費かどうかを検討することもポイントです。

収支から見て妥当な工事費を知るためには、以下の項目を知る必要があります。

  1. 企画されたプランで設定できる家賃
  2. 修繕費や管理費などの運営費用
  3. 企画されたプランは競争力があって家賃が下がらないか・空室率が上がらないか
  4. 資金調達条件(自己資金額・借入額・利率・期間など)

あなたの目標とする手取り収入額を第一に考えてくれるかどうか。そこから逆算して目標工事費はおおよそいくら程度にしなければならないか?その工事費は設定された家賃を得るのに必要な仕様のアパートを建設するにあたり、無理のないものか?
そういう検討をしてくれる業者かどうかが見極めポイントです。

 

 

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