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サービス内容
ハイアークラブ不動産相談の特長不動産相談のインフォームドコンセントリスクシミュレーション
不動産のインフォームドコンセント

不動産は金融商品ではない!

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土地の有効活用としてアパート建築ラッシュが続いています。また「サラリーマン投資家」に代表される一般投資家もワンルームマンション投資や、最近では収益マンションの
1棟買いなども大変な人気です。低金利時代の今、より有利な利回りを求めて資産運用の手段として不動産投資へ走る方が急増しています。
この過熱といってもいい状況を懸念しながら見ている不動産のプロの方は少なくありません。

「とんでもない田舎にワンルームマンションを建てる地主さんや、採算性の良くない収益マンションを数千万円の借り入れをして買うサラリーマンの方を見て、将来大丈夫かなと思います。不動産を金融商品のように考えているんでしょうか。不動産はまだまだ金融商品とは言えないのですが。」(東京都:不動産コンサルタント談)

金融業界では投資信託や外貨預金などのリスク商品が売れています。リスク商品とは、郵便貯金のように元本が保障されているものではなく、株価や通貨などリスク要因の変動に応じて運用実績が変わるものを言います。場合によっては元本を割り込む場合もありますので、販売時にはリスクを徹底的に開示し、お客様に理解してもらうことが非常に重要です。
「多少のリスクは自己責任」と考えて、より高いリターンを求める一般投資家の方が増加する中、金融機関は競って「金融コンサルティングサービス」の窓口を設置し始めています。その窓口では、お客様に対してリスク項目である株や外貨の変動状況や過去の推移などを説明し、資産全体のリスクとリターンの組み合わせから、最適な財産形成プロセスをアドバイスします。
不動産取引が金融商品のように安心して行われるようになるには「リスク開示と説明責任」が常識になる必要があるのです。


不動産のインフォームドコンセントとは

イメージ医療の世界に「インフォームドコンセント(事前説明と同意)」という考え方があります。
「治療に関しては医師から十分な事前説明をした上で患者側の同意を取る」というものです。例えば、治療法や手術について「この治療にはこの薬を使います。これにはこういう副作用が起きる可能性があります」とか「この手術には生命の危険を伴う場合があります。またこういう後遺症が出る場合もあります」といった説明を事前にしっかり行い、同意してもらってから治療を行うのです。医療の分野ではもはや常識となっています。
金融の世界でも、コンサルティングサービス窓口などでリスク商品販売に関してインフォームドコンセントを取り入れはじめました。他の金融機関と差別化するために「私どもは商品提供の際にはインフォームドコンセントを徹底いたしております」と宣言をしている金融機関もあります。それはそういう考え方でサービスをおこなっている金融機関の方が「透明度が高く信頼できる」とお客様が評価をするからです。インフォームドコンセントはお客様側に立った考え方なのです。
それに比べると、不動産投資は提案から検討のプロセスに課題が多いと言わざるを得ません。投資額は数千万円〜数億円と非常に大きくなります。しかし、提案している物件や建築計画に関するリスクとリターンの関係に関する説明は決して十分ではありません。少なくとも業者によって大きなばらつきがあります。
あるべき姿は、例えばアパートなどの収益物件であれば、空室率、家賃設定、近隣競合状況、物件グレード、修繕計画、管理費など収益(リターン)に影響を与えるリスク項目に関して、例え販売に不利な情報であっても、お客様に問われたか問われなかったかに関わらず、全てオープンにして、想定される様々なケースでシミュレーションを実施し、お客様にしっかり納得してもらった上で販売することです。

「販売の際にリスクの開示とシミュレーションがしっかり行われているのが金融商品としては当然の姿です。そういう意味で不動産は一般の方が安心して買うことが出来るレベルじゃありません。まだ金融商品と呼べない理由はそういうことです。」(東京都:不動産コンサルタント談)

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