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不動産取引の豆知識
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不動産取引の失敗事例

不動産取引には、税金、法律、市況や建築構造など必要な専門的知識が多くあります。
素人考えや業者さんの言いなりで進めると痛い目に合うこともあります。不動産取引はあなた自身がしっかり納得してから意思決定をしてほしいのです。
でも、現実には業者のセールストークをうのみにして意思決定をして、後になって「失敗した!」と後悔している人はとても多いのです。

ここでは、不動産取引で本当にあった怖い話をご紹介します。 「ダマされた!」と言うことにならないよう、まずはしっかりと失敗事例に学びましょう。

 

相続税対策でマンションを購入財産の相続について専門家に相談

 

失敗事例1:相続税対策でマンションを購入

ともに60代のAさんご夫婦。西日本のある地方で畑5反ほどの専業農家を営んでいます。
子供二人は既に独立、長男は東京で就職、昨年東京の女性と結婚し一生地元に戻る気はありません。長女も既に埼玉で結婚、子供もおり、今後もずっと相手先の両親と所沢の実家で同居するつもりです。
そんなAさんの周囲では相続税の話題が増えており、ずっと悩んでいたところ…

近年その地方にも都市化の波がジワジワと押し寄せており、Aさんの農地周辺の住宅地の地価も以前に比べて少し上がり始めているようなのです。農協の集まりのたびに「あそこの家はじいさんが亡くなって3億円もの相続税を持っていかれたらしいぞ」とか「○○さんちは、田んぼを埋めてコンビニに貸したら過去に遡って目ん玉が飛び出るような税金を持っていかれたらしい」といった話題ばかりで、Aさんも、もし自分に何かあったら家族はどうなるのだろうか…と強烈な不安を抱き始めていたのです。

そんなある日、某住宅メーカーの中年営業マンが突然Aさん宅を訪れてきました。そして開口一番こう言ったのです。「Aさんね、いまどき農地を持ってたら大変なことになりますよ。相続税だけで一家破産ですよ!私はそんな人をいっぱい見てきています。早くなんとかしないと!」。
その一言でAさんの不安は一気に増幅、その後相続税対策と称していろいろな賃貸マンション提案を親切に持参してくれるその営業マンをすっかり信頼、ついに15世帯の豪華ファミリーマンションを1億8000万円の借り入れで市街化区域内にあった一反の畑部分に建てたのです。

ところが!

その豪華ファミリーマンション。家賃設定が高かったためかなりの空室が発生、3年目を迎えた今も担当者より示された手取りの5分の1もなく、借入れの30年ローンが重くのしかかっています。

「こんなことなら初めからやらなきゃよかった…」と頭を抱えているAさん。知りあいの銀行マンに相談したところ、そもそもAさんの農地の半分以上は市街化調整区域にあることから全体の資産額もそう多くなく、相続税などもともと発生しない状態だったということがわかったのです。
それを知ったAさん、自分の浅はかさと詐欺的手法で営業マンを送り込んできた住宅メーカーに対する怒りで体が震えたそうです…おそらくAさんのこの怒りは、その命が果てるまで永遠に続くことでしょう。

もし始めに「じゃ、うちの相続税はいくらくらいになるの?」と質問していれば・・・おそらく営業マンは逃げていたでしょうね。

失敗事例2:財産の相続について専門家に相談

心筋梗塞で亡くなられたBさん、享年65歳。生前のBさんは若くして事務機販売業を創業、30年間堅実に経営を続けてきました。
その努力もあり、Bさんが家族に残すことが出来た財産は1億5千万円。残された妻と長女はBさんの生前の努力に心から感謝し、その遺してくれた財産を大切に守っていこうと誓いました。

それから9ヶ月

そろそろ相続税の申告時期が迫ってきた頃、妻は相続財産の配分について、夫の会社の顧問であった専門家に相談することにしました。
相談を受けた専門家がアドバイスしたのは、妻が全財産を相続すると言うことでした。配偶者税額控除を利用することで、相続税をゼロにするという方法です。妻と長女が喜んだのはいうまでもありません。

それから10年

半年間の闘病の後、妻が亡くなりました。
妻は夫が残した財産を一銭も減らすことなく努力し、大切な長女にそのまま遺してあの世に旅立ちました。

それから10ヶ月後

長女は知合いのコンサルタントに相続税の試算をしてもらったところ、その金額に愕然としました。
相続税額がなんと2,000万円にものぼるというのです。もともと父の残した遺産は自社株や鉄骨倉庫などの非流動性資産がほとんどで、すぐに換金できる代物ではありませんでした。長女が途方にくれたのは言うまでもありません。
もし最初の相続のとき妻が40%、子が60%を相続していれば、少なくとも1,280万円は安くついたであろうということでした。当初、妻が相談した顧問は一次相続の金額にばかりに目を取られ、二次相続の問題を完全に見落としていたのでした。相続財産が平均5億円程度になる都市近郊の地主の場合は、アドバイスひとつで1億2千万円以上の差がつきます。世の中には自称専門家があまりにも多いのです。

専門家なら二次相続を見据えた最適配分をすぐに概算で答えられるはずです。もしそれができないとしたら、その人はホントに専門家でしょうか?

 

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